ریز و درشت قوانین شهروندی و اخذ تابعیت با خرید ملک در ترکیه از زبان وکیل و مشاور اهل ترکیه

 گفت وگو با «سلجان آفاجان»، وکیل و مشاور حقوقی اهل ترکیه

رازداری مهم ترین ترین اصل ما است

همواره یکی از چالش های پیش روی برخی متقاضیان مهاجرت، بیم آن ها از رازدار نبودن وکلا و کسانی است که با آن ها مشورت می کنند. این دقیقا همان موضوعی است که «سلجان آفاجان»، وکیل و مشاور حقوقی اهل ترکیه بر آن تاکید و عنوان می کند: رازداری مهم ترین ترین اصل ما است.

او از سال ۲۰۱۳ مشاور دفاتر بزرگی همچون Ç.V.A و KOÇER بوده و در حوزه مسائل و موضوعات مرتبط با خارجی ها کارشناسی خبره است. حقوق شهروندی، خرید ملک و اخذ شهروندی و اقامت ترکیه از راه های گوناگون از جمله فعالیت های او و موسسه متبوعش است. از آنجایی که اخذ شهروندی و اقامت ترکیه و قوانین این کشور درباره خارجی ها، سوال بسیاری از متقاضیان مهاجرت است، بر آن شدیم تا با این وکیل با تجربه و امین به گفت وگو بنشینیم. پرسش های بسیاری را با او در میان نهادیم و او نیز تلاش کرد تا پاسخ های جامعی ارائه بدهد. ما در مجموعه ترکیه پرتال بنا داریم در نوبت های آینده نیز از دانش و راهنمایی های ایشان بیشتر بهره مند شویم. در این شماره، بخش نخست همکلامی مدیر ترکیه پرتال با وی، پیش روی شما خوانندگان ارجمند است؛ امید داریم که مقبولتان واقع شود.

آشنایی با سلجان آفاجان

_ جناب آفاجان ضمن اینکه از جنابعالی سپاسگزارم که وقتتان را در اختیار مجموعه ترکیه پرتال قراردادید، می خواهم ازشما خواهش کنم ابتدا خودتان را برای خوانندگان ما معرفی نمایید و بفرمایید که به طور مشخص در چه زمینه ای مشغول به فعالیت هستید؟

_ با تشکر از شما. اگر بخواهم خیلی خلاصه معرفی کنم باید اینطور بگویم که ما یک تیم وکالتی هستیم که از سال ۲۰۰۷ در حال فعالیت هستیم. زمینه های کاری ما به ویژه در حیطه قوانین و حقوق مربوط به خارجیان در ترکیه است.

مهاجران از چه زمانی به کارت اقامت نیاز دارند؟

_ هموطنان ما همواره درباره موضوع مهم شهروندی از طریق خرید ملک سئوالات فراوانی دارند. درواقع به همین دلیل است که یک خارجی نیاز مبرم به یک مشاور و یا یک وکیل دارد. وقتی یک فرد خارجی وارد کشور ترکیه می شود آیا بدون هیچگونه اجازه اقامتی ازنظر قانونی حق و حقوقی دارد؟ و یا به طور خاص، یک خارجی برای خرید اموال غیرمنقول در ترکیه، آیا به داشتن کارت اقامت نیاز دارد؟

_ ابتدا باید بگویم که درقوانین کشور ترکیه همه باهم مساوی و برابرند. بدون در نظر گرفتن خارجی بودن، دین، زبان وملیت، همه دربرابر قانون مساوی اند. البته برای اینکه فرد از برخی قوانین بهره ببرد، نیاز به اجازه های ویژه ای دارد. هنگامی که شما به کشور ترکیه سفر می کنید اگربخواهید بیش از نود روز که برایتان به صورت ویزا تعیین شده است در این کشور بمانید نیاز به کارت یا اجازه اقامت دارید. به این منظور، اولین مرحله پیش روی شما مراجعه به اداره اقامت است. اگر می خواهید در این کشور کار کنید باید به اداره کار مراجعه کنید و اجازه کار اخذ کنید. همچنین برای خرید اموال غیر منقول، برخی محدودیت ها وجود دارد. با رعایت این محدودیت ها می توانید اموال غیر منقول خریداری کنید. اما به طور کلی همه افراد خارجی در سیستم حقوقی کشور ترکیه با هم در وضعیت برابر قرار دارند. فقط نوع اموری که می توانید انجام دهید کمی محدود است. برخی ازاین امور به مجوز ویژه ای نیاز دارند. البته ناگفته نماند این ها مربوط به استقلال تجاری نیز می شود.

قانون خرید ملک برای خارجی ها

_دررابطه با خرید ملک و شهروندی ترکیه چگونه است؟ سوالات زیادی در این باره وجود دارد. اما ما باتوجه به اینکه حدود پنج سال است که با اینگونه سوالات مواجه هستیم، مناسب میدانم که با موضوع اموال غیر منقول شروع کنیم. از نظر قانونی دیدگاه دولت ترکیه دراین رابطه چیست؟ به طور واضح اگر یک سرمایه گذار در این کشور اموال غیر منقول خریداری کند، در صورت بروز هر گونه مشکلی دولت (کشور) ترکیه چطور از این فرد حمایت می کند؟ و آیا اصلاً حمایت می کند؟

_ در ده سال اخیر، خرید اموال غیرمنقول راحت تر شده است. در این باره دولت هم شرایط و روند اداری را ساده تر کرده است. همچنین محدودیت ها و شرایطی را که قبلاً وجود داشت را از میان برداشته است. مثلاً قبلاً برای اینکه یک فرد خارجی در کشور ترکیه اموالی خریداری کند، هموطنان ترک نیز در کشور فرد، باید مجاز به خرید آن اموال می بودند. در واقع قانون اجازه خرید متقابل وجود داشت.ولی در حال حاضر این قوانین دیگر وجود ندارد. همچنین در خریداری اموال غیرمنقول از جانب خارجی ها هیچ مانع دیگری وجود ندارد. فقط یک شرط وجود دارد، آن هم این است که اموال غیرمنقولی که شما به عنوان یک خارجی در یک شهر خریداری می کنید نباید بیش از سی هکتار باشد.

قانون شهروندی از طریق خرید ملک

در رابطه با خرید اموال غیرمنقول و هم در رابطه با اخذ شهروندی ترکیه، تمایل و تقاضا زیاده شده است. با شرایط موجود هنگامی که شما اموال غیرمنقول با ارزش دویست و پنجاه هزار دلار خریداری می کنید، دولت ترکیه نیز به شما قول اقامت ترکیه را می دهد. البته قابل ذکر است که پیش از این، محدودیت دویست و پنجاه هزار دلاری، یک میلیون دلار بود. از این رو است که در کشور ترکیه شما به عنوان یک خارجی وقتی اموال غیرمنقولی را خریداری می کنید، حین ورود و خروج از کشور ترکیه، مجبور هستید که مدت اعتبار کارت اقامت ترکیه خود را دائم کنترل کنید، که اگر به اتمام رسیده باشد مجدداً برای تمدید آن اقدام کنید. این امور می تواند خسته کننده بنظر آید. اما اگر همراه با خرید اموال غیرمنقول اجازه شهروندی نیز بگیرید، صاحب پاسپورت کشور ترکیه نیز می شوید. این امر فوایدی هم دارد،  مثلا” با این پاسپورت بدون ویزا به برخی ازکشورها می توانید سفر کنید و ازاین قبیل امکانات. با داشتن پاسپورت ترکیه، هنگام اخذ ویزا برای سفر به برخی کشورهای اروپایی یک سری تسهیلات نیز برایتان وجود دارد.

وقتی شهروند می شویم

_ اگر فردی بتواند درکشوری به عنوان شهروند آن کشور ساکن شود، اگربخواهد کاری در آن کشور انجام دهد و حق شهروندی در آنجا داشته باشد، بالطبع برخی تسهیلات بانکی نیز به او تعلق می گیرد و راحت تر می تواند فعالیت کند.

_ بله مدت زمان اقدامات مربوط به این کار هم کوتاه تر می شود و شما از روند اداری این امور رهایی پیدا می کنید. علاوه بر این، داشتن حق شهروندی، زندگی کاری شما را هم تحت تاثیر قرار میدهد و تاثیر مثبتی در این زمینه می گذارد. ضمن اینکه  باعث می شود شما بدون داشتن دغدغه در خصوص برخی مسائل و مشکلات، راحت تر زندگی کنید.

ماجرای متراژ واقعی و غیرواقعی املاک

_ فرض کنید فرد، اموال غیرمنقول به ارزش دویست و پنجاه هزار دلار یا سیصد هزار دلار خریداری کرده باشد، اینجا یک مسئله جزئی اما مهم وجود دارد. این ملک که در یک شهرک یا آپارتمان قرار دارد از نظر مساحت دو متراژ دارد. یکی متراژ غیر واقعی یا ناخالص که با مشاعات در نظر گرفته میشود و دیگری متراژ خالص یا متراژ زیر بنا است.

_ بله این مقدار نسبت به نوع ساختمان متغیر است.

_ اما در کشور ایران این چنین تفاوت متراژی وجود ندارد. به این دلیل خواستم بپرسم چون سوالی است که بسیار پرسیده می شود و من می خواهم از شما به عنوان وکیل بپرسم آیا این مسئله واقعیت دارد؟ اگر واقعیت دارد علت آن چیست؟

_ این کاملاً یک امر بازاریابی محسوب می شود. البته ناگفته نماند که این مقادیر کاملاً استاندارد هستند. بعضی شرکت ها باتوجه به متراژ خالص و برخی نیز باتوجه به متراژ ناخالص قیمت می دهند و این کاملاً یک روند تجاری است و ازنظر حقوقی هیچ اهمیتی ندارد.  البته افراد به این موارد باید توجه لازم را داشته باشند. اگر متراژ ناخالص در قرارداد ذکر شده باشد نیاز است که متراژ خالص آن را هم حساب کنند. البته همانطور که بیان کردیم این مسئله امر حقوقی تلقی نمی شود و فقط یک اصل بازاریابی است و مشتری ها (افراد خارجی) به این موضوع  باید توجه داشته باشند که نوع متراژ به چه صورت است. اینکه متراژ خالص در نظر گرفته شده است یا متراژ نا خالص.

_ بعضاً در قرار دادها این متراژ به صورت۱+۱ نوشته میشود،یا اینکه اصلاً نوشته نمی شود و قبلاً دیده ام که شرکت های بزرگ این کار را انجام داده اند. معمولاً این شرکت ها به خاطر اینکه مقدار متراژ ناخالص را خیلی بیش ازحد معمول در نظر بگیرند مدام ازکلمه متراژ ناخالص استفاده می کنند. حتی در سند نیز به این مورد اشاره شده است. زیرا در سند از روی نقشه ملک، متراژ نوشته می شود. در سند مالکیت این مورد نیز ذکر شده است که آن ملک چه متراژی از زمین را اشغال کرده است. حالا اگر مقدار متراژ آن خیلی کم باشد، آیا این مورد نیز چیزی را عوض نمی کند؟

_ امروزه هر واحد آپارتمان به عنوان اموال غیرمنقول مستقل محسوب می شود. اگر فرد از نظر قانونی وضعیت و متراژ واحد خریداری شده را روشن کرده باشد، ازنظر حقوقی مالک آن واحد آپارتمان است. اما اگر وضعیت واحد را مشخص نکرده باشد، به این معناست که فرد، مراحل قانونی را به صورت صحیح طی نکرده است. این فرایند حقوقی تقریباً یک تا دو سال طول می کشد. در این شرایط اگر فرد هنوز صاحب سند مالکیت آن واحد نشده باشد، برای او سهمی از زمین آپارتمان در نظر گرفته می شود. در حقیقت اینطور میتوان بازگو کرد که تصور کنیم یک واحد آپارتمان ده واحدی در یک زمین به متراژ صد متر مربع واقع شده است. اینجا هر واحد آپارتمان به صورت مساوی از آن زمین ده متر سهم می برد. هرچقدر تعداد واحدهای آپارتمان بیشتر باشد، سهم هرواحد از زمینی که آپارتمان درآنجا قرار گرفته است نیز کمترمی شود.

خارجی ها در ترکیه می توانند مالک اصل زمین باشند

_ در کشورهای عربی زمین به فروش نمی رسد، یعنی اگر یک آپارتمان ده طبقه را در نظر بگیریم و فرد، یک واحد صد متری خریداری کرده باشد، در زمین اصلی آن آپارتمان سهمی نخواهد داشت. این در حالتی است که در کشور ترکیه زمین اصلی آن آپارتمان نیز به فروش می رسد. یعنی فرض کنیم فرد، سند مالکیت آن واحد را داشته باشد، بدین ترتیب سهم هر واحد آپارتمان از آن زمین ده متر مربع خواهد بود.

_ بله سهم واحد آپارتمانی با سهمی که آن آپارتمان از زمین اصلی می برد کاملاً برابر است. از یکدیگر تفکیک پذیر نیستند. در حقیقت فایده ای که این مورد دارد این است که اگر خدایی نکرده ساختمان تخریب شود، زلزله یا هر بلایی طبیعی دیگری رخ دهد، اگر شما از قبل سهم خود از زمینی که آپارتمان در آنجا قرار گرفته است را مشخص نکرده باشید و سهمی ازآن زمین و یا زیر بنای اصلی ساختمان نداشته باشید، می توان گفت که انگار هیچ سهمی  ندارید. اما در قوانین ترکیه این دو مورد باهم تکامل پیدا میکنند. علاوه بر اینکه حتی اگر آن واحد آپارتمان از بین برود یا تخریب شود چون شما در زمین و یا زیربنای ساختمان از قبل سهم دارید، تمام حق و حقوقتان حفظ خواهد شد. بنابراین وقتی یک واحد خریداری می شود آن واحد از زمین اصلی نیز سهم می برد.

اگر مالک در واحد خریداری شده ساکن نباشد

_ اخیرا زیاد از ما پرسیده میشود که اگر فرد در واحد خریداری شده اسکان نداشته باشد شرایط چگونه می شود؟

_ البته که حق اسکان و داشتن سند مالکیت، مقوله ای تفکیک پذیر نیست. اگر دولت تائید کند که یک ساختمان برای سکونت گزیدن مناسب است، در صورت پرداخت هزینه های مربوطه صاحب سند، مالک آن واحد نیز  تلقی می شود و تمام. حالا می تواند در آن واحد سکونت داشته یا نداشته باشد.

دریافت وام مسکن برای خارجی ها

_ در کشور ترکیه وجود سند مالکیت یا اسکان برای اخذ وام ضروری است. آیا تبعه خارجی نیز با ارائه سند ملکی میتواند وام دریافت کند؟

_ بانک ها به هر فردی که بتواند سند ملکی ارائه بدهند وام میدهند. البته با شرایط بازپرداخت مناسب.

برای اخذ شهروندی تعداد املاک مهم است یا ارزش دلاری آن؟

_سوال دیگری که در بین سوال های پر تکرار ما قرار دارد مربوط به مسئله حق شهروندی است و نمی شود آن را نادیده گرفت. اموال غیرمنقولی که به ارزش دویست و پنجاه هزار دلار خریداری میشود آیا حتماً باید یک ملک باشد یا مجموع دو یا سه ملک نیز می تواند معادل دویست و پنجاه هزار دلار باشد؟ به طو مثال اگر دو واحد آپارتمان که مجموع ارزش آن ها دویست و پنجاه هزار دلار است خریداری شود، برای گرفتن حق شهروندی کافی است یا خیر؟

_  بله خریداری مال غیرمنقول به ارزش دویست و پنجاه هزار دلار اهمیت دارد، خواه یک ملک، خواه مجموع پنچ یا ده ملک به ارزش دویست و پنجاه هزار دلار هم باشد پذیرفته می شود. فرزندان کمتر از هجده سال خریدار نیز در قالب یک خانواده، حق شهروندی خواهند گرفت. این روند نیز طولانی نیست، مجموعاً بین دو تا سه ماه انجام می شود.

فروش اموال غیر منقول خریداری شده

_ آیا اموال غیرمنقولی که به ارزش دویست و پنجاه هزار دلار و برای اخذ شهروندی خریداری شده است را می توان بعدها فروخت؟

_ تا سه سال نمی توانید بفروشید و در این سه سال شما صاحب این اموال هستید و در سند نیز غیر قابل فروش قید شده است. حتی اگر مجبور شوید هم نمی توانید آن را بفروشید. همچنین در مورد نوسان نرخ ارز هم باید این را اضافه کنم که خرید و فروش در هر تاریخی که نوشته شده باشد طبق نرخ ارز در همان روز در نظر گرفته می شود.

اگر دو شریک ملکی پانصد هزار دلاری خریداری کنند

_مسئله دیگر این است که فرض کنیم سندی با ارزش پانصد هزار دلار به نام شخصی وجود داشته باشد. آیا برای اخذ حق شهروندی به جای یک خانواده، دو خانواده می توانند از آن بهره ببرند؟

_ البته، اگر به صورت شراکتی خریداری کرده باشند، یعنی نصف ملک به نام شخص دوم باشد. بدان جهت که هردو شخص سرمایه گذاری به ارزش دویست و پنجاه هزار دلارانجام داده اند، این امر ممکن است و هیچ مانعی برای آن وجود ندارد.